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匯禾不動產│誠信‧專注‧確實
发表于 2018-08-18 浏览:
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●房價看跌 買房議價空間大 不過,央行利率不變,資金成本仍低,賣方也沒有急著賣屋的壓力,現在買房究竟要殺價要殺多少才合理?永慶房產趨勢前瞻報告問卷調查,買新北市以南的都會區房子可以殺價15%為目標,買台北市的房子要殺個2成,才算賣方有誠意,有談的空間。永慶房產集團業管部資深經理謝志傑分析,房價在歷經三年多的修正後,已擺脫急跌期,房價趨勢由緩跌格局轉為平盤橫向整理,維持不變的持平盤整趨勢漸增,看跌趨勢收斂;不過,整體而言房價仍看跌,讓利仍是促進成交量能擴大的關鍵。 永慶房屋表示,與高點相比,台北第三季房價較高點跌13.1%,高雄跌幅12.5%,新北也有11.6%,桃園以南四大都會區則跌幅都在一成以內。 ●降一成五 六都人就願進場 謝志傑說明,根據市場經驗與專業統計分析,超過五成消費者接受的價格,就是該時期市場成交共識價格,調查結果顯示,新北以南的六大都會區(新北市、桃園市、新竹縣市、台中市、台南市、高雄市)有過半消費者可接受降價幅度15%,就有意願進場購屋。 其中,對於房市最樂觀的是桃園、新竹與台南,對於房價修正的滿足點最低,只要比高點降價15%內,就有六成消費者願意進場,進入成交價格共識區。 期待價格修正比15%更多的都會區是台北市,期待降價15%-20%的比率高達22%,顯示北市房價還需要多讓利5%,讓降幅達到15%-20%之間,才能真正進入成交共識區,成交機會增加。 ●買氣增溫 升息是最大變數 永慶房屋業務總經理葉凌棋表示,國內外經濟同步成長,市場資金充沛、台股萬點行情續航,買氣小幅增溫,購屋需求出籠,民眾也開始積極出價,對於價格有一定的支撐,但買方仍期待小幅價跌的狀況下,預期今年價格拉鋸戰仍會持續。以近期交易量推估,預期2018年全年交易量約比2017年成長約3%至9%。 「國際情勢、升息是今年房市最大變數,」葉凌棋說,中美貿易戰未解,且恐有擴大為多邊貿易戰的可能,國際情勢動盪,衝擊台灣經濟發展,下半年不容過度樂觀。此外,加上美國聯準會轉鷹,今年預計升息4次,台灣跟進升息機率大,恐影響民眾消費意願,連帶影響房市表現,若買賣雙方價格認知差距無法拉近,將壓縮今年下半年交易量成長的空間。據台北市地政局公布最新不動產年報顯示,在住宅市場方面,12個行政區中,106年全年平均交易總價最親民的區域前三名,依序分別是萬華區1537萬、大同區1662萬、文山區1857萬,其中萬華區蟬聯五年第一,而單價最親民的區域為文山區平均每坪48.3萬、萬華區48.9萬、北投區49.1萬元。而如果預算在總價1千萬左右,北市買房該從哪裡找起?依據分析數據出的萬華、大同、文山區,比對永慶房仲網中的熱門交易社區,就能發現以萬華區來說,交易量最多的前十名社區,大多總價都在千萬上下,20~40年大樓有「青年新城」、「國光國宅」、「西門大亨」,青年新城和國光國宅均位於青年公園周邊,近半年平均成交總價為1180~2060萬元,國光國宅則為580~975萬元,而西門大亨位於西門町商圈外為、鄰近北門捷運站,平均總價406~850萬元,也有屋齡僅3年、12年的新古屋,如「花漾」、「有富正好」,兩者為在西門町商圈內,總價均可壓在千萬,而5個社區均為小坪數規劃。 大同區的部分,位於北市交通樞紐的台北車站正面對,社區「京站」近半年平均交易總價568~1837萬元,屋齡僅9年,另外同樣是中正區門牌,鄰近圓山捷運站還有「時尚之星」、「MRT」、「啟昇京美術」等3社區都是購屋族熱門選項,屋齡均在10年以內,因部分社區有中大坪數規劃,平均交易總價為520~3888萬元。 最後是深受公教人員和家長喜愛的文教區─文山區,區內房型規劃小到大都有,交易量前二名的社區,均為中大坪數,為「岳泰峰範」和「崇德榮盛新村」,兩社區分別鄰近捷運景美站、萬隆站,周邊生活機能充足、公園綠地多,屋齡皆不到十年,平均交易總價1702~3150萬元;而中小坪數規劃、低總價的則有「觀星台北」、「萬芳社區」、「愛眉山莊」,但屋齡較高,在20~40年間,平均總價342~3000萬,房型規劃多,購屋族選項豐富。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,即使國內旅客人數停滯成長,但強勢商圈還是能有足夠的消費力道與人口,西門町商圈除了運動品牌業者持續搶進三角窗等店面外,也出現一些新的業種,發展出足以支撐高租金的經營模式,例如近年火熱的夾娃娃風潮,西門町的高店租店面也吸引「場主」搶進。以西門町徒步區內的店面為例,有間前身為藥妝店的店面退租後,吸引「場主」以高價搶租,「場主」將店面內擺設超過60台的夾娃娃機台出租,據了解一個機台的月租金達3萬元,而且還不是西門町內最貴的機台,推估場主的月收租金近180萬元,推測該店面的租金應該也達百萬元的水準。 曾敬德表示,夾娃娃風潮盛行,場主透過類似分割小單位出租的方式,可以大幅拉高經營坪效,加上相關的管銷與人事成本相對較低,機台又可創造高且穩定的租金收益,短時間內反而成為可以承受高租金的新業種。 不過夾娃娃風潮究竟能夠熱多久,市場是否會出現供過於求的問題,都有待時間考驗,西門町內熱門商圈的店面,目前仍是屬於強者恆強的熱租狀況,有些店租約還沒到期就要先排隊,但面對高租金壓力,汰換狀況也一直在發生。一名網友在臉書社社團「內湖讚」指出,自己想在內湖租3房,但房價好高,租金也變好貴,電梯2房大多2萬2000上下,公寓2房大多2萬左右,3房的都要2萬8000~3萬,但他還是非常想讓小孩入內湖籍、讀內湖的學校,詢問網友該怎麼辦。對此,網友意見紛紛,有人建議可改買鄰近的基隆、汐止、南港等地,有人則是認為,若讀國小還是以就近方便,較不會累到大人、小孩,畢竟好學校也是有不好的學生等等,或是建議就提早讓小孩入到親友戶籍、寄學籍等方式。 而真非要讀明湖國中小、麗山國中、小等明星學校,永慶房屋大湖直營店店長黃亮穎指出,有些人會選擇直接買內湖所謂的學區宅,明湖國中、小周邊,中古公寓一坪40~50萬、麗山國中、小周邊比較近內科,一坪約50萬,當產品公寓占6成、電梯4成。 而當地最易入手的區域為東湖的安泰街和康樂街附近,3房公寓、電梯大概1000萬上下就有,當地鄰近汐止,缺點是沒捷運,僅只有公車。 至於有些民眾預算不足選擇租屋,黃亮穎分析,內湖的租屋地點的行情差不了多少,2房約2萬、3房2萬5千~3萬;但若以買內湖安泰街和康樂街附近,以這2條件相比,黃亮穎則推薦買屋,畢竟算一算一個月貸款大概為3萬多,和當地租屋子相距不遠。原文網址: 用房子換讀明星學校 內湖這條路代價最低 好房網News 關心您住居的房地產新聞 2018-06-04 租金補貼能解居住弱勢? 逾7成坦言:沒用 為拯救少子化,以及解決高房價買不起房的社會困境,內政部祭出的住宅補貼政策不斷擴大,而為了照顧租屋族,也祭出租金補貼,甚至地方政府也順著政策擴大辦理,但租金補貼真的能解決居住弱勢的問題嗎?從報告書來看,可有超過7成的租屋族坦言,一點改善都沒有。發給租屋族的紅包,對居住品質的改善真的有效嗎?以近年人口數、家戶數成長最多的桃園市為例,根據內政部調查的桃園市住宅市場分析報告書指出,有70.98%的租屋族認為,申請租屋補貼後,租屋品質並沒有差別,實際上也沒法用在改善居住環境,更有部分租屋族指出反遭到房東轉嫁租稅、調高租金,平均每月增加2289的租金。進一步詢問民眾期望政府給予什麼樣的協助,從民調顯示的前三名「協助申請租金補貼」、「不會隨意調整租金」、「增加租金補貼額度」可得知,租屋族除申請上有困難外,也希望政府能插手管理租屋市場,否則拿了補貼、房租卻遭到調漲,一來一往相抵扣,居住環境無法得到實質改善。 根據內政部住宅需求動向調查顯示,桃園平均月租金為8841元,和期望的可接受租金8600元有些微差距,而針對租金補貼的看法,僅2.1%的比例認為可改善住宅品質或環境,認為僅可維持基本生活支出佔最大宗,比例達近8成,顯示近年來的租金漲幅,已讓租屋成為未必省錢的生活模式。原文網址: 好房網News 2018-05-28 三類型換屋族注意 這樣換屋資金不卡關 大多換屋族會「先買後賣」或「先賣後買」,前者可能面臨籌自備款、同時擁有二屋貸款等資金問題,但只要預先看屋、跟銀行談好條件,且兩年內換屋又有重購退稅優惠,換屋並非複雜的難事。 這幾年房價緩跌,也讓不少換屋族可用原本預算價格,買到更大的坪數空間,自住客在看到出現「甜蜜點」時,也會評估換屋買新房。民眾若打算換屋,必須先瞭解自身需求,再進一步瞭解市場風向,鎖定區域及物件,然後評估資金、稅金,才能達到快速、低風險的換屋。 換屋得有三觀念 「需求、資金與房價」換屋族可分單身成家族、成家生小孩族、退休空巢族,或是純粹的舊換新、小換大,在歸納自己的需求後,也必須盤算資金與房價負擔能力,再鎖定區域與物件。換句話說,資金調度與房價高低有很大的關係,舉例來說,前十年的房市多頭,讓許多換屋族「賣了卻買不回來」,但也有換屋族到郊區「增值換到更大房子」。以前房市看漲時,可以「先買後賣」,因為晚點賣房,反而價格賣得更漂亮;但在目前緩跌的市場,「先賣後買」等於是先落袋為安,過陣子可能可以用更便宜的價格買到。對換屋族來說,怎麼樣讓換屋過程順利、資金貸款不被卡住,也必須做到以下幾點才能降低風險。全國不動產企研室主任張瀞勻表示,若打算先買後賣,等於必須先籌自備款,而銀行端也會評估個人財力與貸款負擔率,因此在名下有二間房子的狀況下,貸款成數可能不能達到預期,利率也會比較高。交易過程如遇差錯,也有同時負擔兩間房子貸款的風險。昱森地政士聯合事務所執行長蘇晉得指出,過往央行有放款成數限制時,許多二屋只能貸款6至7成,導致換屋族面臨較高的自備款負擔,假若手邊的房子尚未賣出便先買到房子,還是可以跟銀行談,給予第二屋一年或二年的繳息寬限期。買賣房子都有兩年重購退稅優惠,但必須是同一個所有權人移轉,一般來說,「先賣後買」屋主手頭資金會比較寬裕,也比較能慢慢挑物件。美商ERA不動產大安營業處經理陳泰源表示,有些換屋族會「先租再買」,優點是可以先租在喜歡的小生活圈或社區,深入瞭解區域及房價行情再買。陳泰源建議可以先租有意購買的物件社區,跟房東議價,或未來買在同棟社區,也能省掉兩次大搬家的流程。但他也提醒,買賣房子兩年內才有土增稅重購退稅。蘇晉得說,「買賣同步」雖然看似無縫接軌,但資金面就會有銜接的空窗期,實務上可以請代書協助,將欲換屋出售的契約給予打算簽約購屋的貸款銀行,進行協議,讓資金可順暢;但最怕「買賣同步」時,有一邊出問題,導致流程停擺。陳泰源也說,以「售後回租」來說,房子已經點交給買家,原屋主若還要承租,多數買家意願不高,至於為了縮短裝修與搬入期,針對換屋新購買的房子賣家要求「借屋裝修」,除非是毛胚屋,否則都尚未點交、撥款進行裝修,可能得簽切結書才行。 2018-05-21 買不如租? 逾半租屋族後悔沒對自己發狠 房價高漲促購屋族轉向租屋觀望,但也因租屋市場需求推升,導致租金行情不斷上漲,想靠租屋存錢也有了一定難度,到底是「租不如買」還是「買不如租」,從過來人角度看一看,是哪一派對當年的決定後悔了。根據營建署統計,光是六都的無殼蝸牛,不論是租屋中還是與家人同住,調查有高達45.3%的比例表示「還是想買房自住」,且比例較上季有略微增加,就有網友在臉書社團《台中房地產討論區》發起投票活動,詢問過去鼓吹買不如租的人,是否還堅持想法,但投票結果顯示,有逾半比例的租屋族表示「後悔當初沒買房」,後悔買房的比例一成不到。多數人認為,房子不是不能買,且至少不像股票有淪為一張廢紙的可能,是具有居住的功能性,房產作家賴淑惠就表示,對自住客而言,一心追求「最低點」並不實際,因為沒人知道真正的低點在哪裡,如果錯過了,不只看上的好物件可能會拱手讓人,甚至又要花上幾年,等待下一個房市低點,期間還要繼續負擔原本的房貸或是租屋支出,換算下來未必划算,因此若有換屋打算,審慎評估資金周轉狀況,尋找交通與機能符合所有家庭成員需求的物件,追求更佳的生活品質。原文網址: 好房網News 2018-05-14 租金指數連升38個月 逾4成租屋族不愛社宅 房價高、買房難,但不斷攀升的租屋需求也推升了租金行情,對無殼蝸牛來說,究竟最想要什麼樣的政策幫助呢?根據內政部調查統計,跌破眼鏡的竟不是蔡政府力推的社會住宅,而是有逾4成比例租屋族認為「現金」還是最實在。據營建署公布的最新資料顯示,國內租金指數已連續攀升38個月,台北市更是連升9年,2018年Q1租金和去年同期相比,漲幅達5.8%,近5年來,每坪租金價格從2013年1270元,漲到每坪1408元,漲幅10.9%,等於這幾年房價的跌幅幾乎跑到房租上面。在平均薪資倒退走的狀況下,租屋花費同時變高了,政府忙推出一系列目的在落實居住正義的政策,但什麼樣的政策最得民心?根據最新住宅需求動向調查顯示,不論是以租屋者還是欲租屋者,對政府居住協助措施需求,有高達44%的比例最想要「租金補貼」, 其次,已租屋者中,僅20%比例偏好「出租住宅」,也就是社會住宅政策,和能俗俗買的合宜住宅政策,同樣佔20%;而對欲租屋者來說,偏好出租住宅的佔25%,喜好的比例略高於已租屋者。 進一步觀察無殼蝸牛的租屋需求,對選擇的租屋考量以「房租比較便宜」佔22.4%最多,但平均可接受的月租金則為9559元,略低於目前平均月租金9676元,而在平均房租最貴的台北市,目前平均月租12514元,高於租屋族心中甜蜜點11953元,其餘五都也呈現平均房價高於預期可負擔房價的趨勢。好房網TV主持人田大權表示,因房價持續下跌,造成市場走向「以租代買才是王道」,先租屋等房價下跌的觀念高漲,成為支撐租屋市場的力道,加上房屋稅和地價稅上漲的稅賦轉嫁,造成租金價格能夠不跌反漲。原文網址: 好房網News 2018-05-07 夾娃娃機警訊 單店月均只有7.4萬 夾娃娃店侵襲全台,拓店速度相當驚人,甚至比超商展店速度還快!根據財政部的統計資料,2017年全台夾娃娃機店為2859間,較2016年的920間,暴增1939間,年成長率高達210%;相較之下,雖然便利商店家數達1萬2557間,但去年成長率僅為2.1%,主因在於超商拓點進入「高原期」,而夾娃娃機店用1年時間快速成長。一名開健身房的業者Wei就說,商圈的房仲業者甚至感受到一股夾娃娃機拓點的旋風,冒出機台的速度已經超越了超商。根據財政部統計,2017年全台夾娃娃機店成長率高達210%,對照連鎖便利商店的展店成長率2.18%,等於夾娃娃機店去年是超商展店的96倍,速度相當快若進一步分析全台夾娃娃機店的數量與超商店數可發現,去年夾娃娃機店暴增到2859間,銷售額為11.73億元,較2016年的4.73億元,成長147%。不過,仍未超越全台超商1萬2557間的數量,但因全台超商已經相當密集,因此成長率僅2%多,而超商的銷售額更是高達千億元,這也是夾娃娃機所無法相比的。而時間軸拉到2018年1月,全台夾娃娃機店已成長到3353間,但1月的銷售額為2.49億元,等於單店平均僅7.4萬元銷售額,已經低於2016年之前單店平均的36至41萬元銷售額。德天國際總經理田揚名分析,偏鄉地區的夾娃娃機店仍有其生存市場,但都會區市中心因必須承擔高租金,加上高競爭度,夾娃娃機得不斷升級才能生存。 更多新聞→原文網址: 好房網News 2018-04-16 800萬是極限! 逾6成小資族吶喊:我想買房 低薪、高房價促台灣租屋比例越來越高,但儘管目前市場是「買不如租」,但據營建署統計,六都的租屋族仍有高達45.3%的比例表示「還是想買房」,且意願較過去幾季上升,而影響自住客進場的關鍵因素─「房價」,究竟哪個價位才是購屋族心中的甜蜜點?逾6成的民眾一口價「800萬」是極限。再向建商喊話「再讓利」,戴德梁行董事總經理顏炳立昨(3日)在房市發布會中,以「台灣房市是中產階級的眼淚」來形容目前市況是「有能力的不買,想買的沒能力」,那麼自住客的能力在哪裡?根據創市際市場研究顧問調查20~45歲民眾買房意願,結果顯示,有42.2%的小資族購屋預算落在「501~800萬元」、22.7%的比例預算落在「500萬以內」,而能負擔總價1千萬以上則僅占1成。理財教母林奇芬表示,其實買房沒有那麼難,但是要確實的、一點一滴來存錢,想要算出自己可以負擔多少總價的房子,先拿自己的月薪出來看,以房貸負擔來說,最好每個月不要超過收入的四成,5年要存到100萬頭期款,至少每個月要試著存到1萬元以上,但年輕人不用著急,20-30歲就是存頭期款的時候,30歲買房,然後還款可延長至50多歲左右。 永慶房屋居家中心經理何政熹表示,目前大部分家庭都以雙薪為主,年輕的小資族能負擔的房價較低,使20坪左右的小宅就成為目前新婚小家庭熱門選項;好房網名家楊馨也曾表示,只要管理得宜、居住品質佳,其實小宅仍具有相當的增值能力,是單身貴族可考慮購買的一個選項。 包租公律師蔡志雄則建議,首購族想買房,也應先求有再求好,現在低總價、低自備讓現今2房格局的小宅當道,但切記寧願買小也不買遠,以「近學區、近捷運、繁華地段和能滿足生活機能」,作為選購條件,區段好的小宅增值快,即便房價下修,跌幅空間仍有限,未來轉手或出租都是換屋基金。才剛出社會沒多久的林先生與女朋友,特別也來看桃園蘆竹社宅,年紀雖然輕輕,但他們已經開始要好好規劃未來的人生,工作為業務性質的林先生,最希望能住到的社宅,交通要夠方便,最好可以離高速公路近一些,像是蘆竹區的社宅,便相當符合小倆口的需求。26歲的薛先生,同樣也是在得知資訊後,特別前來參觀,現在也是租屋的他,也希望未來可以抽到社宅,一來有政府做房東,感覺更安心,他指出,像他現在租屋的地方,搬進去了才發現有漏水問題。希望可以抽到中壢、八德附近的社宅,離工作地方會比較方便,房價為市價租金的6~8折,也是相當令他心動。周小姐育有2個孩子,希望可以抽到位在中路社宅,她指出,她因為眼睛不好,工作都必須坐公車,中路當地公車多,工作、學校都在附近,最符合她的需求,2個孩子漸漸長大,也愈來越需要自己的空間,因此2、3房型都在考慮內。不管是青年、或是比較弱勢的朋友,雖然在社會上目前處境較為不利,然而,問到他們想不想買房,每一個人仍舊希望自己有一天可以買到一間屬於自己的房子,社會住宅,只是幫助他們實現夢想的中繼站。原文網址: 好房網News 2018-04-02 房價讓利有甜蜜點 自住客心動想衝了 今年以來房市成交量小幅回升,有建商喊落底,也有房市鐵嘴大老說「房市要壞8年」,只是對剛性買家來說,還是期待有甜蜜價,順利進場購屋。根據全國不動產調查,69.3%民眾認為今年不是買房時機,但卻高達84.3%「未來仍希望買房」,而屋主議價空間若變大,就願意衝了!全國不動產總經理石吉平指出,針對網友2018年下半年購屋意願調查,發現看跌未來房價走勢縮小至29.7%,與2016年看跌比例達7成相比,顯示多數人認為「大跌空間有限」;而目前有換屋需求及成家首購族,佔市場主流,置產比例已經不高。 石吉平表示,去年全台買賣移轉棟數為26.6萬棟,對於要衝破30萬棟的「復甦防線」還有段距離,也必須努力挑戰。但他認為,今年房市唯一重大利空就是「升息議題」,若政府針對稅制問題「作多」,房市自然也沒有過多的衝擊。 永慶房屋業管部資資深經理謝志傑舉例,以台北市熱門交易區的均價來看,單價4至5字頭的住宅產品仍受購屋者青睞,房價自高點修正後已逐漸來到合理價格,一般中古屋仍以自住換屋為大宗,建議屋主多留意自身社區或周邊住宅行情波動,爭取購屋者看屋的意願。和一般的博物館不同, 安妮之家的外形極為普通,亦有既定的行走路線,讓每一個參觀者能了解安妮剛開始藏身時和後期的情況,當你走進安妮曾居住過的地方、她用過的書桌、床鋪,這真實的畫面會讓你墮入她的世界。她的房間,窗簾拉得緊緊的,沒有一點點陽光可以穿透進來,在與世隔絕的小屋中牆上貼著爸爸送的許多明星海報,你會知道安妮,這個小女孩,其實真的只個小女孩而已。當你越走越深入安妮之家,博物館的氣氛會越來越沈重。每一次的旅行是一種心靈之旅, 透過了別人的生命故事, 體會人生也品嚐人生, 也領悟到更多生命不同的意義, 相較於安妮不幸的遭遇, 真的慶幸自己能擁有選擇人生的自由, 擁有完成夢想的機會,所以更珍惜每一天擁有選擇的幸福!原文網址: 好房網News 2018-03-19 買房不必委屈! 北市買房真的可以1千萬有找 在薪資追不上房價的時代下,年輕人買房真的只能不停讓步、選擇蛋白或蛋殼區嗎?其實買房也可以不委屈!不需要先求有再求好,即使是在平均買房需要不吃不喝16年的台北市,也能「房價一千萬以下,坐擁生活機能」!總價不用一千萬就能入住台北市,全因購屋族很懂得精打細算,永慶房產集團彙整實價登錄資料,分析2017年台北市住宅成交狀況,從總價帶來看,「1000~1500萬」佔22.3%最熱門,「500~1000萬、500萬以下」則佔比重18.4%,皆為熱門交易總價帶前三名,但北市總價一千萬的房子到底哪裡有?以下帶你一探究竟。總價帶在一千萬以下的熱門交易大樓和公寓,地段不全是蛋白區,還有近兩年受惠於西區門戶計畫而翻轉的萬華區,擺脫老舊、蛋白區的形象,不只商業活動熱絡,也不乏低總價的新建案,第一筆北市購屋族最愛的大樓,就先來看位在萬華區康定路上的「台北晶麒」。 該案位於捷運西門站和龍山寺站中間,步行皆約10分鐘可抵達,欲搭乘台鐵,步行15分鐘內可達萬華或車站,鄰近西門町商圈,周邊除有充滿歷史文化風貌的剝皮寮街區,還有大型綠地─龍山河濱公園,生活機能方面另有大型量販店和聯合、台大醫院,據永慶房仲網統計住宅成交行情分布,熱門單價帶為「35~49萬元」,佔成交總量近6成比例。如果想遠離市中心的塵囂,但又不希望生活機能匱乏,北投區光明路上的「十泉十美」也相當受年輕購屋族青睞,該案緊臨北投公園,以及有「台灣最美圖書館」之稱的北投圖書館,周邊公園綠地多,環境清幽,而步行十分鐘可抵達捷運新北投站,商業機能較為活絡,周邊亦有傳統市場、多所國中小學校和醫院,當地還有最知名的住戶─五月天阿信,幸運的話,有機會在這捕捉到恰巧回老家的野生阿信。 根據永慶房仲網最新行情顯示,十泉十美近一年成交單價為45萬元,總價落在600~1862萬,該案屋齡約9年,坪數從16坪小宅到67坪大坪數都有,為總戶數264戶的小社區,而周邊同屬於大樓華廈的案件,單價行情落在40.4萬元,相較於北投整體行情52.5萬低,另外在溫泉路、中和街,也能找到單價3字頭的中古屋,價格相較市中心親民許多。再稍微往市區移動,位在松山區八德路四段上的「信義星池」也是北市購屋族的熱門選項之一,該案位於捷運松山站、南京三民站之間,未來還有捷運民生汐止線行經於此;往東有五分埔、饒河商圈,往西則有京華城商圈,有傳統市場和量販店,上班族不怕買不到菜,生活機能充足外,距離河濱公園也相當近。 信義星池屋齡約10年,規畫為10~21坪小宅,近一年平均成交單價69萬元,總價630~1500元,和周邊大樓華廈行情單價65.4萬元相差不遠,但相對略低於整個松山區的大樓行情。最後是為在北投區中央南路二段的捷運宅「H24雲端」,非臨大馬路、步行至捷運奇岩站路程不需5分鐘,周邊商業活動較少,生活機能多需仰賴其下一站的北投站,臨奇岩公園、淡水河自行車道;該案屋齡約2年,據實價登錄顯示,2017年平均成交單價為38萬元,相較2015年有42.7萬,跌幅達11%,永慶房產集團業管部資深經理謝志傑提醒,該案為工業住宅,周邊也仍有工業廠辦和工廠使用,行情雖普遍較一般住宅低1成以上,但貸款成數不高、轉手換屋不易,以目前市況來說,價格難有支稱,但若不計較工業住宅屬性的自住客,低總價新古屋仍是容易入手的選擇。原文網址: 好房網News 2018-03-12 北市水電費「大數據」清查空屋 79萬戶自用宅等著驗身 台北市稅捐處日前提出,今年將首度勾稽住宅的水電費,來認定自用住宅或非自用住宅,預計今年5月房屋稅單寄出前,稅捐處就會發布公文給所有權人,因水電費為低度使用而認定的非自用住宅,房屋稅率可能從1.2%調升到2.4%及3.6%,但稅捐處說,目前水費、電費的「空屋認定標準」還在研擬中。台北市稅捐處指出,即日起辦理房屋稅稅籍清查作業,作業期間至今年11月30日止。若北市住家用房屋符合自住及公益出租使用的房屋,可按最低1.2%稅率課徵房屋稅,非自用住宅房屋則依納稅人持有房屋戶數多寡,以2.4%及3.6%的稅率課徵。 台北市稅捐處承辦員指出,今年度為台北市首度運用水電資料查核空屋,因房屋稅自住用房屋必須要有「實際居住的事實」,依一般經驗法則,房屋如供居住使用應有使用水電,若房屋無使用水或電,應可認屬空屋。 承辦指出,稅捐處將向台北市的自來水處及台電公司蒐集水電資料,以查核現有79萬餘戶自住房屋的使用情形,若經查核為空屋,將改調整房屋稅率。預計5月份被勾稽屬於「空屋」的所有權人,收到的稅單就是非自用住宅稅單。目前稅捐處除了運用水電費大數據之外,也針對部分住宅,將派員至現場勘查。原文網址: 好房網News 2018-03-05 英國計畫脫歐還想挑肥揀瘦? 歐盟:別作夢了 英國首相梅伊的內閣22日在一項馬拉松內閣會議中,通過英國和歐盟未來關係的計畫,且梅伊預定3月2日發表演說公布。儘管媒體報導,這項英歐未來關係計畫為英國政府精心設計而成,但歐洲理事會主席圖斯克23日抨擊,若媒體報導無誤,英國當今立場恐怕僅是一方「純粹的幻想」。圖斯克將在梅伊發表演說前一天,與梅伊在倫敦會面。圖斯克表示,他樂見英國政府在英歐未來關係計畫上出現較為細節、較為明確的立場,但「看來蛋糕理論依然存在。」圖斯克指的是之前英國官員表示,英國「可以享用自己的蛋糕了」。言下之意,英國將脫離歐洲單一市場,並且享受其中的好處。 一名未出席倫敦這場內閣會議的部會官員表示,內閣達成共識,英國經濟某些部門將配合歐盟的法規,但將保留不配合的權利。 圖斯克則強調,歐盟領袖將在3月高峰會前,公布歐盟本身的英國脫歐談判「紅線」。 梅伊將在演說公布英國脫歐後與歐盟關係的準則,並進一步細述英國的脫歐願景。這項演說被視為是英歐開啟第二階段脫歐談判初期,英國進一步闡述英國立場的演說。 英國媒體報導,英國可能選擇性地沿用部分歐盟法律和標準,但歐盟抨擊這種作法是「挑肥揀瘦」。 圖斯克23日再次強調,歐盟不讓英國挑肥揀瘦,或是提供單一市場菜單,讓英國點菜。圖斯克說,歐盟的提案「絕對非常務實」。原文網址: 好房網News 2018-02-26 感謝大家這一年來對匯禾不動產的愛護與支持,祝大家狗年行大運,闔家健康、平安 ! 2018-02-14 旅遊達人推薦 走春賞櫻趣 過年民眾都會走春,但在哪個時段出遊比較不會塞車呢?旅遊達人澤澤稱奇分析,因花蓮地震,可能很多人取消東部行程,改往西部跑,因此高速公路及各大景點會塞車。他建議,若要觀光不塞車,最好大年初一早上出門,因為除夕大家守歲較晚,初一大部分會晚一點出發。觀光局則呼籲,花蓮觀光資源豐富,民眾可前往旅遊,實際幫助當地人。澤澤稱奇表示,花蓮地震加上天氣預報過年會是好天氣,西部預期人潮會比去年多,初二、初三應會最塞,初四過後緩解。 春節正好是賞櫻、採草莓時節,寒流一波波,櫻花盛開,除武陵有八重櫻可賞花,他建議可到苗栗大湖採草莓,旁邊吉野櫻會盛開;再往山裡走就是泰安,可泡溫泉放鬆;還有汶水老街,有很多「草莓」小吃,例如草莓香腸、草莓燒、草莓餛飩等。 想要賞櫻花就不能錯過南投的九族文化村,除當地的山櫻花早開外,日本混種的八重櫻花瓣瓣數較多,盛開時十分漂亮,民眾可坐纜車,欣賞山坡被染成桃紅色。九族文化村近年引進新的水晶纜車,內部地面是透明的,遊客可直接往下看一整片的櫻花,另還有不定期穿和服趣味活動。 冬天還可以賞鬱金香,推薦去桃園的山區桃源仙谷,利用鬱金香不同的花色有彩虹花田,且園區較感受不到商業化氣息,可感受原住民的純樸自然。原文網址: 好房網News 2018-02-12 小年夜早班車 還有零星車票 周四就是除夕了,國道客運、高鐵、離島航班以及往花東的台鐵列車,熱門時段車票幾乎售罄,還沒買票的民眾,建議提早至現場候位,否則只能避開尖峰時段;國道方面,後天(14日)開始進行各式管制措施,預計當晚會出現第一波返鄉車流。高速公路從14日至20日將進行各項管制措施,包括高乘載管制、匝道封閉、費率優惠、匝道儀控、開放路肩等,駕駛較關心的收費部分,交通部已宣布15日至20日國道採單一費率,深夜0至5時暫停收費,另國3新竹至燕巢系統享通行費8折收費。西部國道則要注意18、19日上午9至下午2時,國1北上高雄至湖口、國3北上九如至大溪,各交流道入口匝道有高乘載管制。 高公局依往年經驗預估,假期前段主要以南下返鄉旅次為主,若民眾選擇14日中午前南下,還不至於碰上塞車;到假期中段,會有中、長程的家庭旅遊活動,各大風景區路段交通量將明顯增加,而假期最後兩天,以短程旅遊及北上返回工作的旅次為主。 鎖定早上8點前列車 受到花蓮地震影響,上周末往東部的台鐵列車出現一股明顯的退票潮,春節也有部分的旅客退票,但空位很快又被補上,對號票與實名制列車票幾乎售完,可見花東的火車票仍然搶手。台鐵表示,14日、15日、19日及20日,凡是開往花東的普悠瑪和太魯閣號,當天都可以在車站窗口買站票,可享8折優惠,每班限定120個名額。 高鐵公司則分析,春節疏運現已售出83萬張對號座車票,除夕前兩天(13日)下午4時30分以後的南下對號車票,幾乎已經賣完,除夕前一天(14日)更熱門,只剩早上有零星車票,除夕當天則滿到晚間7時左右;至於北上尖峰,初四、初五幾乎賣完,還沒買票的民眾,可能要鎖定早上8點之前的列車。高鐵強調,每列車會安排3至5個自由座車廂,沒買到對號票的旅客,建議提早進站候位。 國道客運 享85折優惠 交通部今年春節提供86條國道客運路線平均85折票價優惠,搭乘國道客運或台鐵後轉乘在地公路客運或市區客運(北市公車除外),享有基本里程或一段票免費優惠。公路總局指出,連假期間的國道客運預售票,除夕及初五已售出約9成,中間幾天則發售6至7成,旅客若不急著返鄉,仍有機會買票,客運業者也會視需求增班。 離島航班部分,民航局統計,14日、15日本島往離島的航班全滿;18日至20日離島往本島同樣全滿,其他時間都還有空位,將視情況加派加班機。原文網址: 好房網News 2018-02-05 「軟腳蝦」建築易倒? 專家:關鍵是結構監造沒落實 花蓮地震和兩年前的台南大地震一樣,引發社會討論台灣建築的結構設計。許多專家指出,「軟腳蝦」是倒塌主因。但建築界指出,以現代的科技和工法,「軟腳蝦」建築根本不是問題,問題在於建築設計、結構設計和監造是否達到專業分工。新北市結構工程技師公會理事長藍朝卿指出,從九二一大地震起,台灣許多建築倒塌的關鍵原因是「結構監造沒落實」。這跟台灣建築師與結構技師分工不夠專業、合作不夠緊密有關。 早年台灣建築法讓建築師和結構技師都可當建築物的設計與監造人;修法後只有建築師可負責設計與監造,把結構設計委託給結構技師。藍朝卿認為,這讓建築師的地位凌駕於結構技師之上,也導致建築師不夠尊重結構技師的專業,當結構技師提出的結構設計影響建築美感時,建築師往往不肯修正妥協。 這兩次大震後,都有專家提出「軟腳蝦」、一樓挑空、L形、T形的建築容易「倒」。建築改革社前社長、建築師呂欽文指出,以現代的技術,此類建築都可以兼顧造型和安全,問題出在後續的施工、監造是否落實。 台灣建築的監造重任由負責設計的建築師一肩挑起。藍朝卿指出,結構設計跟建築設計是兩個領域,一般建築師未必能精準掌握結構。但建築師能拿到的監造費太少,小型建築事務所無力請結構技師協助監造結構設計,導致許多建築物空有美麗設計,卻在結構安全出了大問題。 台南維冠大樓倒塌後,建築界出現呼聲,要求建築教育加重結構這一塊、建築師應負起結構安全的責任。但國家文藝獎得主、建築師潘冀認為,建築師本身要有結構的概念,但應尊重專業,把結構部分的設計與監造交給結構技師,而非越俎代庖。 兩次大地震讓國人質疑建築師的監造能力。日前內政部宣布修法推動「第三方監造」,由建築或技師公會負責最後把關,監造查驗建物的結構安全。但呂欽文認為,監造是複雜專業的工程,除非政府願意打造專門的監造公司,否則此法容易淪為虛設。建築師邱文傑則樂觀其成,但建議限縮範圍節省人力,如小型工程便不需動用「第三方監造」。原文網址: 好房網News 2018-01-29 房貸建貸款餘創新高 銀行保守看:房市持續盤整 12月房貸餘額與建築貸款餘年增率同步成長,其中建築貸款餘額年增率更創近兩年半新高,市場解讀房市似有回溫跡象,但銀行主管認為,今年房市將持續盤整,對於小型建商、供給過剩以及地點不佳的標的物態度仍保守,預估房貸與建築融資恐難見到爆發性成長。行庫主管表示,12月的房貸與建築貸款餘額成長,應該與前年基期偏低有關,目前買賣雙方對於價格認知仍有落差,不利成交量成長,加上升息腳步逼近,更讓銀行不敢輕忽,不動產放款策略仍是保守至上。 其中有三大類型的借款人,會讓銀行提高警覺,包括:財務不甚理想的小型建商、供給過剩地區,以及地點不佳的不動產,這三種類型的建商或個人想要跟銀行融資借貸,恐怕很難如願。 行庫主管指出,雖然房市有回溫的現象,但整體而言,買方仍然期待價格可以再繼續下修,賣方則是讓價空間有限,在買賣方彼此認知仍有一大段落差的情況下,成交不易。 此外,若美國今年持續升息,屆時台灣可能也難逃跟進升息的腳步,多了升息這個變數干預,讓銀行更加小心謹慎,預估今年對於房市仍將持續觀望,預期房貸、建築貸款今年增幅有限。原文網址: 好房網News 2018-01-22 北市推建物自主檢查表 不合格可通報1999 雙北近日來接連發生的違建大火,讓租屋市場公安再度受到外界矚目。為此,北市府即日起推出「建築物自主維護檢查表」,呼籲民眾先行自我檢查,若發現有問題,可以拿檢查結果通報1999市民熱線。原文網址: 好房網News 2018-01-15 建商大老:房價太高 購屋者本身也有責任 很多購屋者經常抱怨房價太高,建築界大老認為,房價太高購屋者本身也有責任,「不願做功課,建商開價就相信、而且掏錢買下,之後再後悔,能怪誰」?例如,高雄主幹道同一熱區建案有人每坪賣25萬元成交,距離不到100公尺的建案賣21萬元,再議價一下甚至可到1字頭交易。就算外環蛋白區有人賣13萬元,也有人賣18萬元平白貴了五成,類似的情況在市場上屢見不鮮。 建商大老說,認為價格不合理,就不要買,房子很多而且現在又是賣方市場,對購屋者有利,不要「色巴巴的」(台語)容易被售屋者看破你很想要,當然就不會便宜,最終決定權還是在購屋者手上。 但也有觀點認為,房地產市場資訊透明度不夠,購屋者仍容易受蒙蔽,房價太高的問題長期存在,除了購屋者外,政府應有作為維護市場正常秩序。承租違建有風險,新北市政府違章建築拆除大隊推出一部「辨識違建」的動畫,邀請民眾一起杜絕違建。拆除大隊表示,租屋時的一步驟,就是先看屋況,最常見的違建分別是「頂樓加蓋、陽台外推、露台違建、騎樓違建、空地加蓋、天井違建」等6種,如果看到這幾種,就要馬上提高警覺。 第二步驟,請房東出示合法的建築物資料,像是使用執照、地政事務所建物產權登記,以及合法房屋證明,如果房東不願意,就要懷疑可能是違建;第三步驟,要進一步確認房子是不是違建,房東不願意自清,租屋族可以到建管處網站查詢「使照存根聯」,也能到地政事務所申請建物謄本資料,如果沒有資料,就可能是違建! 官方無奈,缺乏人力和經費外,面對「隔間」等二次施工類型的違建,礙於是私宅,城鄉局表示,政府進行違建稽查沒有辦法直接就進到人家家裡,初步只能宣導要民眾提高警覺並有舉報的意識,單位接收到檢舉便會聯合單位前去稽查,這部分需要民眾與政府的密切合作。原文網址: 好房網News 2018-01-01 即將邁入2018年了! 匯禾不動產感謝大家一年來對匯禾的支持! 2017-12-29 北市最值錢門牌「松」字路  交易量5年新高 據實價登錄資料顯示,今年前3季以來,台北市信義區「松」字輩路上、8千萬以上豪宅共揭露17件,高於去年同期的9件,同時也是2013年以來,交易量最高的一年。業者指出,豪宅價格下修,吸引看好其保值效果的置產族接手。信義區豪宅多位於松勤路、松智路等「松」字輩路段上,據實價資料顯示,今年前3季這些路段上、總價超過8千萬的豪宅交易高達17件,較去年同期增加8件,同時也是2013年以來,交易量最多的一年,指標性豪宅區出現回溫訊號。 代銷公會全聯會理事長王明成表示,今年市場上雖然主要屬於自用型買方,但也有許多長期置產型需求的買盤,包括因大陸肥咖提款回來台灣的置產客,就資金配置及保值需求,看準相對平穩、修正的價格進場,也因此帶動整體交易量提升。 永慶房產集團業管部資深經理謝志傑則說,房市反轉、豪宅也吹起讓利風的情況下,過去高總價產品的殺價幅度成為各個總價帶之冠,買方出價已可從開價的8折開始喊。價格更好談,加上指標性豪宅保值效果仍在,使信義區高總價交易價跌量出籠。原文網址: 好房網News 2017-12-25 社宅租金降不降? 內政部這麼說 先租屋存錢再買房,小資族想晉升有殼族真的要很拚,政府為了居住正義推出的社會住宅,雖租金打出「行情的7~8折」,但對社會新鮮人來說還是貴鬆鬆,租金有沒有機會調降,內政部有回應了!租屋也想住的有品質,但淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰指出,在台北地區,社宅租金以平均租金行情2萬元計算,打85折,仍要1萬7千 元,但如果要符合「不超過家庭月收入三分之一」的財務規劃原則,承租戶月薪至少要超過5萬元!而根據人力銀行統計,目前新鮮人平均薪資僅27K。 社宅租金有沒有機會調降?有沒有機會「蓋好蓋滿」?內政部次長花敬群表示,其實目前社宅規劃方向,預計到2018年底,完工加興建能達到1萬5千戶,未來3年內能衝到10萬戶,而包租代管的部分期待能每年增加1萬戶,且逐年遞增,但能不能如願達標,「地方政府的配合度」也很關鍵。 根據營建署最新統計,六都的無殼誇牛們,不論是租屋或是與家人同住,有高達45.3%的比例還是想買房自住,且較上季比例略微增加。 花敬群表示,對年輕人來說,租屋是暫時的,最後目的仍是為了存錢圓買房夢,這期間也能等房市調節、更好的買點,社宅計畫也會考量小資族薪資負擔能力和通勤交通,過去社宅申請條件,都只能以個人或家庭為一個單位,因此將規劃「家庭式」,讓承租戶能跟三五好友用「合租」的方式,分攤租金、降低壓力,也能透過申請住宅租金補貼,會直接從租金扣除。原文網址: 好房網News 2017-12-18 誰說小宅不能是優宅? 大師教您這樣做 「租房是一陣子,買房是一輩子。」但不管租一陣子或買一輩子,房屋的空間、格局、方位等,會影響日照、空氣流通,進一步影響居住者的情緒、健康等,因此,所謂好的風水,就是有好的日照、空氣流通等科學條件。風水專家認為,不管是套房到2房、3房,都應該挑合適的格局,如此就能住得安穩快樂。有許多人疑惑,是不是住小宅風水就不好?新婚夫妻能住套房或夾層屋嗎?風水專家太子真人說,風水講究的就是「科學風水」,任何感受都能以科學化分析,所謂室內好的風水,就是空氣流通、適度的日光即擁有簡單流暢的格局規劃。 以情侶或新婚民眾較常租或買的小套房格局來說,他分析,最佳的小套房格局是進入大門步行3至5步抵達床邊,若一打開門就是床,沒有小客廳區分隔,不容易聚財。而小套房最重要的是,廚房、浴室不能相連,因為浴廁有晦氣,若與小廚房相連,本身就不衛生,以風水較度來說,就是「水火不容」。 夾層屋也應該有「浴室、廁所」分屬不同區的規劃,同時必須挑選採光明亮、通風的夾層屋。太子真人說,室內空氣不流通,人容易煩躁,夫妻或情侶在一起也容易吵架,而夾層屋的樓上空間,也必須要有「人能站立」的高度,才不會有壓迫感,影響居住的舒適感受。 太子真人說,新婚夫妻可以先租或買小套房,然後慢慢換大房,只要格局配置良好,年輕夫妻可以從小套房住起,選對空間很重要,這樣才會住得健康快樂。點一點室內設計創辦人何佩璋表示,夾層屋通常浴室沒有對外窗,因此除溼很重要,濕氣重就容易滋生黴菌,影響健康,因此最好廁所裝恆溫系統。 夾層室內樓層的部分,的確必須「人能站立走動」,且床不能對到梁柱,否則會有壓迫感,潛在精神壓力大,自然會影響到健康,所以空間格局的安排流暢與否,就是影響風水的關鍵。原文網址: 好房網News 2017-12-11 全台新建餘屋量 歷史新高 2015年全台新建餘屋(待售)量突破7萬宅後,2016年底持續攀升至7.3萬餘宅、創下歷史新高。六都中,新北市新建餘屋量超過1.4萬宅,賣壓最重,除台北市、台南市未再創新高外,其餘四都新建餘屋量同步寫下新高。根據內政部營建署公布的最新全台新建餘屋量顯示,截至2016年底全台新建餘屋(待售)量高達7萬3,523宅,創下歷年新高。 以六都觀察,新北市因為推案量大,新建餘屋住宅總數高居六都之冠,達1萬4,548宅,較前一年度新增2,042宅、年增16.3%。 桃園、高雄新建餘屋量分別為1萬2,928宅與1萬2,558宅,分居二、三名;台北市則因近年推案量小,新屋餘屋量維持在4,878宅,與前一年度相當。 去年底六都新建餘屋量合計高達5萬6,816宅,占全台新建餘屋量高達77%,六都中除台北市、台南市未再創新高外,其餘四都新建餘屋量同步創下新高。 東森房屋研究中心副理于靜芳表示,由於2014年下半年房市開始走下坡,但過去房市多頭推案量供給的存貨累積,隨著房市反轉、房地合一稅上路,近2年買方多觀望,像淡水、新莊、三重等重劃區等推案量大的地方,去化速度緩慢,讓新北市新建餘屋量相對攀升。 于靜芳指出,目前市場常見不少預售案賣到成屋打折都還賣不完,雖今年自住客需求量仍在,看屋、買屋量至少較去年增2成。 另外,于靜芳也表示,大台北地區自住客大多偏好兩房、總價1,000~1,500萬元內物件,其中以中低總價帶物件交易最為熱門,目前建商餘屋銷售多以讓利8折出清居多。 在自住市場上,過去大坪數建案餘屋產品,相對去化困難,現階段年輕人想買新房,多半卡在自備款不足,而有能力購屋者,則多觀望價跌,或不想背負沉重的房貸壓力,先選擇「以租代買」,也因此形成龐大賣壓。原文網址: 好房網News 2017-12-04 租屋押金 最多2個月租金 國內有285萬租屋族,占全國總人口8分之1,立法院昨三讀通過我國第一部租賃專法《租賃住宅市場發展及管理條例》,新法明訂租屋押金不得超過2個月租金,並在契約消滅時返還。同時,為了鼓勵空屋釋出,房子委託代管或包租業的房東,月租6000元以下免所得稅。租賃專法三讀通過 租屋市場因沒有明確法規,常有權利義務關係不對等、廣告不透明及缺乏糾紛處理機制等困境,惡房東或惡房客時有所聞。 為了健全租屋市場發展,因而制定租賃專法,讓租屋市場脫離黑市。 新法明訂房客若因疾病、意外 有長期療養需要,或住宅因不可歸責於房客之事由難以繼續居住時,房客得提前終止契約,且房東不得要求賠償。 不過,若房客毀損房屋不賠償、遲繳兩個月的租金經催告仍拒繳、或房客未經同意轉租房屋,房東也可提前終止契約,並須在30天前通知承租人。房東為重新建築房屋而必須收回時,則須在3個月前通知房客。 訂房東房客權利義務 由於租屋廣告是房客考量是否承租的重要依據,新法也明定,出租人提供的租賃住宅廣告內容應與事實相符;受託刊登廣告的媒體若明知住宅面積、屋齡、樓層、法定用途與事實不符,須負連帶賠償責任;租賃服務業者若廣告內容與事實不符,可處1萬元以上5萬元以下罰鍰。 為了擴大租賃市場,新法也提供房東租稅優惠。個人房東將住宅委託包租、代管業者,供居住1年以上,出租期間每月租金收入不超過6000元部分,免納綜合所得稅;超過6000元至2萬元,依租金收入53%計算;超過2萬元部分則無租稅優惠。同時,直轄市政府、縣市政府對於應課徵的地價稅及房屋稅,也得予適當減徵。租稅減免優惠實施年限為5年,行政院得視情況延長,並以1次為限。 祭優惠鼓勵包租代管 這次立法著重扶植租賃住宅業者,訂定租賃住宅服務業管理及業務規範。新法規定,經營租賃住宅服務業者,須向直轄市、縣市主管機關申請許可,許可後三個月內辦理公司登記。非租賃住宅服務業而私自經營代管或包租業務,可處4萬到20萬罰鍰,限期未改正者得按次處罰。 三讀條文也明定,新法施行前已經營代管、包租的業者,自法規施行日起得繼續營業兩年, 兩年屆滿前須依新法申請登記。而從事代管或包租業務的住宅管理人員同樣得繼續執業兩年,若兩年屆滿未領有租賃住宅管理人員證書,就不得繼續執業。原文網址: 好房網News 2017-11-27 建商繼承者們 力求翻轉新價值 老牌建商近年紛紛準備進入退休潮,即將進入企業接棒的「繼承者們」也入列經營團隊,把新思維紛紛注入經營團隊,力求翻轉新價值。最近由31家建設公司第二、三、四代組成,掌控市值逾千億的「建築世代會」,將破天荒受邀加入國際住宅建築商協會,2018年有機會躋身為亞洲第二個入會的會員國,接軌國際。原文網址: 好房網News 2017-11-21 張淑晶又敗訴! 這回當了「惡房客」 「惡房東」張淑晶也是惡房客!張淑晶向房東承租房屋,竟將房屋再非法出租,如今遭法院判定敗訴。律師建議,房東出租房屋時也要留意「房屋不得供非法使用」與「土地法」的規定,以保障自身權益。4年前,板橋一名林姓女屋主與張淑晶的的合夥人黃鐸簽約,將位在板橋區長安街1至3樓的房屋出租給2人,東森財經新聞報導,該租約為期10年,第1年月租金2萬元,隔年以後則為2.5萬元,張淑晶則為實際居住人。然而,林姓女屋主卻在去年收到新北市城鄉局函文告知,出租的房屋被作為非法電子遊戲場,原來是張淑晶與黃鐸又將該房屋再出租給蔡男經營。 而女屋主認為2人已經違反「房屋不得供非法使用」的規定,且張淑晶不肯簽「不再轉租給他人從事違法行業」的切結書,因此寄出終止租約的存證信函,而新北地院近日也宣判張淑晶須將房屋返還,且直到搬遷前要付每個月2.5萬房租,信函自去年9月生效,目前已累積35萬,全案仍可上訴。 律師作家法蘭克也在部落格「法蘭克的部落格」中撰文指出,不管房東或是房客有無簽訂租賃契約書,只要房客非法使用該房子或是影響到公共安全,如:將房屋作為色情、賭博場所、存放危險易燃物、有毒化學物品、違禁品等,經催告而未改善,房東都有權利終止租約,並要求房客搬遷。 而根據土地法第100條,若是房客將房屋再轉租他人、將房屋供違法法令用途使用,或房客違反契約條款、積欠租金達2個月以上、損壞房東房屋、財物卻不賠償,房東都得以收回房屋。原文網址: 好房網News 2017-11-20 房貸想提高成數 專家:找對途徑才會貸更多 民眾辦理房貸都希望成數越高越好,不僅負擔較輕,現金運用的彈性也較高。而依照房屋類型不同,選擇最合適的貸款方式,才能讓成數盡可能提高。核貸金額和房屋座落地區息息相關,尤其在都會區或是區域位置良好的地段上,成數都不會太低。根據蘋果日報,台灣企銀舉例,台北都會區非套房的住宅核貸成數最高能到8成,至於房屋周邊若有嫌惡設施或是工業用地住宅等,都會讓核貸成數降低,還可能被列為不能擔保授信的抵押物。 除了提升個人條件與信用外,找對途徑也可以讓核貸成數提高,正業地政士聯合事務所地政士鄭文在接受蘋果日報採訪時指出,新建案可選擇其配合的銀行,貸款條件通常比較好,而選擇低自備建案,通常建商或代銷都有提供無息借貸貸款給予買方。 中古屋則可透過房仲或是資深地政士介紹向銀行申貸,因他們承作案件總金額大,且與銀行往來頻繁,議價能力高,取得較佳的貸款條件機會也相對高。至於老屋貸款的話,好房網11月號雜誌報導,土地銀行個金部提醒,老屋建築結構上要是有鋼筋裸露、結構不良的問題,或本身是海砂屋、輻射屋,銀行是不予承作的,而房屋的屋齡、貸款年限、房貸戶年齡也都是銀行在評估貸款時會評估的要點。原文網址: 好房網News 2017-11-13 惡房客不繳錢怎麼辦? 他教房東自保妙招 天下房客百百種,房東租屋時肯定希望自己遇上的是按時繳交房租的好房客,若真不幸遇上惡房客不斷延遲繳交租金,房東應該要如何催繳房租,又該如何自保呢?根據民法第440 條規定,如果房客租金支付延遲,房東得定相當期限,並催告房客支付租金。若承租人無法在期限內支付,房客有權利得終止契約。但如果房客有繳交一至二個月訂金的話,房東得等訂金扣抵完租金後再等兩個月,才能終止合約。 不過如果房東訂定的繳交期限不得少於兩個月,否則無法依法發存證信函催繳或終止契約。另外儘管房客欠租超過兩個月,也使用存證信函催繳了,房東還是不能直接把房客趕走。好房TV主持人蔡志雄表示,關於終止租約及返還房屋必須透過訴訟的程序,打贏官司之後再聲請強制執行。所以就算打官司房客還是能靠著上訴將官司拖延。 那房東到底要如何自保呢?蔡志雄表示,房東還有一招可用,那就是簽訂租約時要公證,並且註明租約到期房客返還房屋為逕行強制執行之事項。如果房客賴著不走,就直接拿公證的租約到民事執行處請求執行,要求房客返還房屋立院預算中心建議,國產署應加強管制都更案辦理時程,以儘快減少租用辦公廳舍;對都更分回的房舍,應於接管時即確認未來的用途及定位,以增進國有財產的運用效率。 國產署統籌調配中央機關辦公廳舍,也參與不少都更案。目前已核定及申請分配中的都更案件共廿八件,都更後建物及車位價值超過二一四億元。截至今年八月底,國產署共計調配十四處都更案房舍、面積逾二萬坪,供廿個中央機關進駐;但還有六十四戶預計分回的大坪數都更房舍,還沒有規劃用途。 預算中心指出,依據以往經驗顯示,大坪數房舍處置不易,既不好賣,又因租金數額偏高,不適合作為公營出租住宅或社會住宅使用,若未於接管房舍時即確認使用用途,恐持續發生賣不掉而徒增水電費、管理費支出的情形。 預算中心表示,國產署雖已調配勞動部、工程會及經濟部投資業務處等機關進駐都更案預計分回的房舍,但目前都更計畫大多尚在規劃,實際進駐時程難以預估,以致於仍需耗費高額租金來租用辦公廳舍,應加強管制都更案辦理時程。 更多新聞→原文網址: 好房網News 2017-10-30 用實價登錄詐貸 小心3人一起牽手吃牢飯 買房申請房貸,如果可以,普遍購屋族都希望能貸越多越好,負擔能少一點,但如果走歪門,把腦筋動到實價登錄上,聯合代書、銀行行員「詐貸」,小心3個人一起牽手吃牢飯!為了錢,一名蔡姓民眾在2006年時,花了380萬元買下位在新北市三峽的房子,但為了提高貸款額度,跟張姓代書和翁姓銀行員合夥「灌水實價登錄」,將契約交易金額提高到480萬元,再向銀行申辦380萬元的房貸,和個人理財性貸款40萬元。 買房沒一毛錢,還多貸了40萬元,但代價是,遭到最高法院認定違反刑法,判決蔡姓買家偽造文書罪,造成公眾、他人損害,判處有期徒刑3個月定讞,代書跟銀行行員則是涉及業務上文書登載不實罪、銀行法,分別各判3年和4年有期徒刑定讞。 其實過去這樣實價登錄造假例子並不少,就有網友指出最常見的就是代書直接登記假價格,就涉及《刑法》第214條,公務人員登載不實事項於公文書罪,可處3年以下有期徒刑、拘役或500元以下罰金。 地政士公會名譽理事長王進祥向風傳媒表示,2012年實價登錄上路至今,就有近700個地政士被罰,不是因為買賣糾紛、當事人不想登記,導致逾時,甚至是登錄不實遭到檢舉,讓地政士受牽累,情願「不賺這筆錢」。原文網址: 好房網News 2017-10-23 社區物管優劣會影響房價!?郭紀子說給你聽⋯ 現代都會區大多民眾住在公寓或大樓,而大樓又有賴於管委會及物管公司維護,而實際上,物業管理是否有把社區管理好、改善居住環境,也會影響房價。景文物業管理機構近日發佈一份研究數據,發現台北的公寓有管理組織的社區,會比一般公寓社區房價每坪多1.18萬元。而台北的住宅大樓及華廈若有管理組織,則可提高住宅大樓及華廈房價每坪0.6757萬元;新北市傳統公寓則可提高每坪0.7217萬元房價、新北住宅大樓與華廈房價也會高每坪0.1365萬元。 10月16日下午景文物業管理機構董事長郭紀子,會在《好房網》臉書直播,與大家分享社區物業管理大小事,以及實際分享物業管理的優劣會影響房價高低的案例。原
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